Gayrimenkul Hukuku
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve diğer kanunlar, gayrimenkul hukuku dayanağını oluşturan yasalardır.
Gayrimenkul hukuku, ev alım satımı, kiracı ve ev sahibi ve emlak alım satımı ile uğraşan firmalar arasındaki dengeyi sağlamayı amaçlar.
Saydığımız unsurlar arasında meydana gelebilecek anlaşmazlıkların çözümünde gayrimenkul hukuku etkili çözümlere sahiptir.
Gayrimenkul Hukuku Neleri Kapsar?
Medeni hukukun bir alt dalı olarak hizmet eden gayrimenkul hukuku, aşağıdaki unsurlardan meydana gelir:
• Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun(Mortgage)
• Türk Medeni Kanunu
• İmar Kanunu
• İskan Kanunu
• Belediye Kanunu
• Büyükşehir Belediyesi Kanunu
• Türk Ticaret Kanunu
• Kat Mülkiyeti Kanunu
• Kamulaştırma Kanunu
• Kadastro Kanunu
• Tapu Kanunu
• Orman Kanunu
• Kooperatifler Kanunu
• Arsa Ofisi Kanunu
• Devlet İhale Kanunu
• Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun
• Yapı Denetimi Hakkında Kanun
• Çevre Kanunu
• Kıyı Kanunu
• Boğaziçi Kanunu
• Vergi Usül Kanunu
• Gelir Vergisi Kanunu
• Katma Değer Vergisi Kanunu
• Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu
• Damga Vergisi Kanunu
• Harçlar Kanunu
• Emlak Vergisi Kanunu
• Borçlar Kanunu
Gayrimenkul hukukuyla alakalı yönetmelikler aşağıda sıralanmıştır:
• Gayrimenkul yatırım ortaklıkları hakkında yönetmelik
• BDDK’nın bankalara değerleme hizmeti verecek kuruluşların yetkilendirilmesi ve faaliyetleri hakkında yönetmelik.
Yukarıda sıralanan kanunların yanı sıra bazı yönetmelikler de, gayrimenkul hukuku kapsamında değerlendirilir.
• Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (Seri: VI, No: 11); (-)
• İpotek Teminatlı Menkul Kıymetlere İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ (Seri: III, No: 33);
• Konut Finansmanı Fonlarına ve İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetlere İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ (Seri: III, No: 34);
• Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek şirketlere ve Bu şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına ilişkin Esaslar Hakkında Tebliğde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (Seri : VIII, No: 53)
Taşınmaz üzerinde hak sahibi olanlar, aynı zamanda taşınmazın sahibidirler. Ancak bu durum, taşınmaz sahibinin her istediğini yapabileceği anlamına gelmez. Hem taşınmaz sahipleri, hem de taşınmazı belirli bir süre kullanım hakkı elde edenler, yasaların belirlediği kurallara uymak zorundadırlar.
Mesela kiracı ile ev sahibi arasında yasaların belirlediği koşullarda kira sözleşmesi yapılır. Ev sahibi sözleşmede, yasalara aykırı bir şekilde kira artışı yapamaz. Sözleşmede yer alan demirbaşların korunmasından kiracı sorumludur. Ev sahibi ise mülkünden kaynaklanan gerekli tamiratları yapmak zorundadır.
Kiracı evde oturduğu süre içerisinde aidat ve benzeri giderleri karşılamak zorundadır. Ev sahibi ise yasaların belirlediği oranlarda ev vergisini ödemek zorundadır. Ev vergisini kiracının ödemesini talep edemez.
Tarla ve arsa gibi taşınmazların satışı da belirli kurallara tabidir. Bu gibi taşınmazların kullanımını devlet kurumları belirli kurallar dahilinde gerçekleştirmek zorundadır. Mesela devlet kurumları kişilerin taşınmazlarına zorla el koyamaz. Eğer zorunlu kamulaştırma söz konusu ise bedeli taşınmazın sahibine ödenmelidir. Taşınmazlarla ilgili her türlü uyuşmazlık, dava açılarak çözülebilir.
Gayrimenkul hukuku mevzuatı konularından birisi de izaleyi şüyu davalarıdır. Ortaklığı giderme davaları olarak da adlandırılır. Bu tür davalarda taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olması ve aralarındaki anlaşmazlıkların çözümü esas alınır. Taşınmaz üzerinde hisse sahibi olan hissedar, kendi payını 3. Bir kişiye devretmek ister. Ancak diğer hissedarlar onay vermemiştir. Ya da hisse sahibi olan kişi hakkını diğer hissedarlara satmak ister. Ancak diğer hissedarlar satın alma işlemine yanaşmazlar. Bu durumda hisse sahibi dava açarak, ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mahkeme bilirkişilerden aldığı raporlarla öncelikle taşınmazın gerçek bedelini belirler. Daha sonra hissedarların hisseleri oranında, hak sahiplerine paylarını dağıtır. Taşınmaz ihale usulü ile ya da açık artırma usulü ile satılır.
Ev sahibi ve kiracı arasında yaşanan anlaşmazlıklara ülkemizde sıklıkla rastlanmaktadır. Kiracı ikamet ettiği konuta zarar vermiş olabilir. Bu durumda ev sahibi zararının tazminini dava açarak talep etme hakkına sahiptir. Ya da ev sahibi kiracıyı haksız yere ve sözleşme süresi dolmadan çıkarmak isteyebilir. Aynı şekilde kiracı da ev sahibine dava açarak, ev sahibinin haksız eylemine son vermiş olacaktır.
Taşınmazlar miras davalarına konu olabilir. Taşınmazların miras malı olarak paylaşılmasında anlaşmazlıklar yaşanabilir. Bu durumda dava açılarak, hak sahipleri haklarını tam olarak alabilirler.
Yabancıların Mülk Edinmesi Hukuku
18 Mart 2012 tarihinde yabancıların mülk edinmesi kanunu yürürlüğe girmiştir. Eski kanunla oranla yeni kanun birçok yeniliği beraberinde getirmiştir. Bu yeniliklerden birisi, mütekabiliyet esasının geçerli olmamasıdır. Eski kanunda ülkemizde mülk edinmek isteyen birisi için mütekabiliyet esası geçerli idi. Mesela Gana ile mülk edinme anlaşması yapılmış ise, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları Gana’da belirli koşullarla mülk sahibi olabiliyordu. Aynı durum Gana vatandaşı için de geçerliydi. Gana vatandaşı da ülkemiz kanunları çerçevesinde ülkemizden belirli oranlarda mülk satın alabiliyordu.
Yeni kanunda ise Cumhurbaşkanlığı kararnamesi ile belirlenen ülke vatandaşları ülkemizde mülk edinebiliyor.
Eski yasada mülk edinme sınırı 25 bin metrekareye kadar iken yeni kanunda bu miktar 600 bin metrekareye kadar çıkarılmıştır.
Yeni kanunda 400 bin dolar civarında mülk sahibi olan yabancı ülke vatandaşları, aileleri ile birlikte Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olabiliyorlar.
Yeni yasaya göre, Bulgaristan vatandaşı ülkemizden mülk edinebiliyorken, Türk vatandaşı Bulgaristan’da mülk sahibi olamıyor.
Gayrimenkul hukukunun dayanaklarından birisi olan gayrimenkul yasası mevzuatı ile ilgili detaylı bilgileri,
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=2644&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=3
Bu bağlantıdan inceleyebilirsiniz.
Güneyli Hukuk Bürosu Gayrimenkul Hukuku Kapsamında Hangi Hizmetleri Verir?
Deneyimli ve alanında uzman gayrimenkul hukuku avukat kadromuzla, aşağıdaki hizmetleri müvekkillerimize sağlıyoruz:
• Kamulaştırma ile ilgili karşılaştığınız sorunları çözüyoruz.
• Gayrimenkul hukuku konusunda sizlere danışmanlık hizmeti sağlıyoruz.
• Ev sahibi ile kiracı arasındaki sorunları çözüyoruz. Arabuluculuk başta olmak üzere tüm seçeneklerle sizlere yardımcı oluyoruz.
• Ortaklığın giderilmesi davalarını açıyoruz ve süreci sonuna kadar takip ediyoruz.
• İstinaf ve temyiz süreçlerinde sizlere yardımcı oluyoruz.